Gian lận, thanh khoản thấp và thắt chặt tín dụng sẽ là một số thách thức lớn đối với ngành bất động sản Việt Nam trong năm 2020. Sau năm năm tăng trưởng nhanh chóng, nó đã chậm lại, với nhiều nhà phát triển không muốn bỏ tiền vì khó kiếm được lợi nhuận nhanh như trước, trong khi người mua đang chờ giá giảm, theo các nhà phân tích.
Số lượng giao dịch căn hộ tại các địa phương quan trọng bao gồm Hà Nội, TP HCM và một số tỉnh ven biển đã giảm 26,1% trong năm 2019 xuống còn khoảng 83.000, theo Bộ Xây dựng. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận khoảng 6.200 giao dịch, giảm 20%, Bộ cho biết.
Phạm Đức Toàn, Giám đốc điều hành của công ty bất động sản Hanoi Real Estate, cho biết thách thức lớn nhất trong năm 2020 sẽ là duy trì niềm tin của người mua, đã bị xói mòn bởi sự phát triển của các dự án “ma” và sự sụp đổ của một số mô hình phát triển. Các dự án ma là những dự án thiếu giấy phép xây dựng, hoặc không hoàn thành xây dựng, nhưng được bán một cách gian lận trong khi vẫn đang trong giai đoạn lập kế hoạch.
Năm 2019, tranh cãi lớn nhất là vào tháng 9, khi cảnh sát TP HCM phát hiện ra rằng Công ty phát triển lớn Alibaba đã mua 600 ha đất nông nghiệp và bán các mảnh đất trong đó bằng cách tuyên bố đó là đất nhà ở đô thị mặc dù chính quyền không cho phép chuyển đổi. Theo cảnh sát, Alibaba sau đó đã bán đất trong 40 dự án cho hơn 6.700 người mua với giá khoảng 2,5 nghìn tỷ đồng (108,07 triệu USD).
Trong khi đó, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng chứng kiến những thất bại đầu tiên của mô hình condotel, mà điển hình là một căn hộ hỗn hợp – khách sạn lai hoạt động như một khách sạn thương mại mặc dù các đơn vị thuộc sở hữu cá nhân. Đó là một mô hình bất động sản tương đối mới đã được khoảng ba năm.
Cuộc tranh cãi lớn nhất xảy ra vào tháng 11, khi nhà phát triển Cocobay, một khu phức hợp condotel lớn ở trung tâm thành phố Đà Nẵng, đã từ bỏ lời hứa trả tiền lãi hàng năm cho các nhà đầu tư, khiến nhiều người đã vay tiền để mua các đơn vị mua lại. Nhiều nhà phát triển condotel khác cũng đang vật lộn để thực hiện các khoản thanh toán được đảm bảo và một số dự án đã sụp đổ.
Chẳng hạn, nhà phát triển dự án condotel của vùng Bavaria tại trung tâm thị trấn Nha Trang đã đàm phán với người mua để giảm lợi nhuận được bảo đảm từ 15% một năm xuống còn 8%, nhưng thậm chí còn bị vỡ nợ. Trong bối cảnh đó, thanh khoản trên thị trường bất động sản dự kiến sẽ đi xuống vào năm 2020, có nghĩa là giá sẽ không thể tăng. Toàn bộ phân khúc căn hộ và khu nghỉ dưỡng dự kiến sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất trong năm tới, Toàn nói.
Nguồn cung giảm dần
Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết nguồn cung giảm cũng sẽ là một thách thức lớn trong năm 2020, một xu hướng bắt đầu vào cuối năm 2018 và dự kiến sẽ kéo dài đến năm 2022, gây ra tình trạng thiếu hụt liên tục trên thị trường.
Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, số lượng đơn vị hoàn thành trong chín tháng đầu năm 2019 đã giảm 53% so với cùng kỳ xuống còn 12.453, trong khi chỉ có 12 dự án được phê duyệt, giảm 72% . Báo cáo trích dẫn các điều khoản mâu thuẫn trong các luật khác nhau quy định về lĩnh vực này gây khó khăn cho các nhà phát triển để có được giấy phép.
Một báo cáo của CBRE Việt Nam vào tháng 10 năm ngoái cũng cho thấy rằng không có nguồn cung nhà ở giá rẻ mới trong quý 3 của 219, cho biết tỷ suất lợi nhuận thấp là lý do các nhà phát triển không muốn bắt đầu các dự án như vậy.
Hà Quang Hưng, Phó Giám đốc Quản lý Nhà ở của Bộ Xây dựng, cho biết những vụ lừa đảo như vụ gây ra bởi Alibaba đã buộc chính phủ phải thắt chặt các quy định về đất đai, khiến việc bán hàng trở nên khó khăn hơn, trong khi người mua trở nên thận trọng hơn.
Nguyễn Văn Đình, Tổng thư ký Hiệp hội Môi giới Việt Nam, cho biết những rắc rối pháp lý không có gì mới nhưng sẽ tiếp tục là nút thắt cho thị trường, đặc biệt là khi các tỉnh, thành phố đang xem xét và sửa đổi các quy định quản lý đất đai của họ. Ví dụ như tại dự án D’. Le Roi Soleil vẫn đang xây dựng tầng thượng sau hơn 2 năm bàn giao. Nhiều cư dân không đồng tình với điều này. Nhưng cũng có nhiều cư dân hài lòng vì chủ đầu tư vẫn giữ chữ tín.
Theo các nhà phân tích tại công ty tư vấn bất động sản Savills, cũng không rõ khi nào chính phủ có thể ban hành các quy định và tiêu chuẩn rõ ràng cho một số phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng và văn phòng, và những điều này sẽ là lực cản trên thị trường vào năm 2020.
Trong hơn một năm, các ngân hàng đã cảnh giác cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là phân khúc cao cấp, với lý do lo ngại về nợ xấu, do sự bất ổn vốn có và những khó khăn khác mà ngành này phải đối mặt. Trong quý II năm 2019, họ đã tăng lãi suất thế chấp lên 1-2 điểm phần trăm, với một số khoản cho vay không quá 70% giá trị tài sản thay vì 80-90% trước đó.
